【レオパレス21】2017.9(2Q決算)

広瀬すずとか藤原紀香のテレビCMでもおなじみ。

『レオパレス21』ブランドの単身者向けアパートの建築請負と転貸が主軸。後者に軸足移し再建中。

個人的には大嫌いな企業。

よくネットなどでも揶揄されるのが、

「部屋にポスターを貼ろうとして、壁に画鋲を刺したら、隣の部屋から悲鳴が聞こえた」とかなんとか。

そんな面白揶揄されてしまうくらい壁は薄い。音が伝わりやすく、神経質な人はとても住めない。

加えて、家賃が高い。

初期費用がないことや、粗悪な家電や生活雑貨が据え付けであるという事実に騙されがちであるが、それらは月の高い家賃によって帳尻を合わせている。

そんな大嫌いで、今すぐにでもなくなってほしい企業ですが、財務的にどうなのかはきちんと数字とファクトを元に検証したいと思う。

以下当社決算情報、定性情報は決算資料より。

単位は特筆なき場合全て百万円とし、百万円以下の金額は切り捨てるものとする。

 

経営成績

経営成績 売上 営業利益 当期純利益
当決算① 258,740 13,987 9,488
前決算② 255,190 11,337 9,688
業績予想③ 540,000 23,500 14,200
YoY 3,550 2,650 △ 200
1.4% 23.4% -2.1%
③-① 281,260 9,513 4,712
進捗率 47.9% 59.5% 66.8%

 

対前四半期増収(+3,550、+1.4%)、増益(+2,650、+23.4%)

この利益の伸びはすごい。裏を返せば、利用者からの搾取具合が進行したということ。

営業利益率は4.4%から5.4%へと1ポイントアップ。

対業績予想では、売上がショートしているものの、営業利益と最終利益は順調な消化具合。

 

業績予想から計算する経営指標

当四半期決算期末時点における決算パラメタ。

項目 情報ソース パラメタ
営業利益 業績予測 23,500
有利子負債 当決算期末残高 50,144
現金預金 当決算期末残高 95,885
純資産 当決算期末残高 156,129
当期純利益 業績予測 14,200
総資産 当決算期末残高 324,989
発行済み株式数 当決算期末残高 258.695
支払利息 業績予測 768
減価償却費 業績予測 11,616
EPS 当期純利益÷発行済み株式数 55
BPS 純資産÷発行済み株式数 604
株価 直近株価 900
予想配当金額 決算短信 22
予想配当総額 1株当り配当×発行済み株式数 5,691.283
時価総額 株価×発行済み株式数 232,825

 

総資産324,989、純資産156,129、自己資本比率48.0%、低い。

有利子負債50,144、D/Eレシオが0.32倍。低い。

流動資産130,426、流動比率40.1%、低い。

ネットキャッシュ45,741、対総資産比率14.1%とそこそこ。

財務的には良くはないが、資金繰りが悪いというほどではない。

時価総額2,328億円。中途半端。投資妙味はないでしょう。

以下計算結果。

各指標
ROE 自己資本利益率 9.10%
ROA 総資本利益率 4.37%
PER 株価収益率 16.40
PBR 株価純資産倍率 1.49
ROIC 投下資本利益率 7.33%
WACC 加重平均資本コスト 3.00%
EBITDA 減価償却前営業利益 35,116
FCF Free cash Flow 21,777
EV 企業価値 187,084
予想利回り 2.44%
配当性向 40.08%

 

ROE,ROA、滅茶苦茶に良い、というわけではないが、最低ラインはクリアという感じ。

グレアム指数(PER*PBR)は24.5倍。少し割高。

ROICも良くはないけど、悪くもないか。

EV/EBITDAは5.3倍。割安と言って良いだろう。

利回り、配当性向も悪くはない。

 

進捗率から計算する経営指標

現状の進捗率から、業績予想パラメタを再設定すると以下の通り。

修正業績予想 売上 営業利益 当期純利益
業績予想④ 517,480 27,974 18,976
④-③ △ 22,520 4,474 4,776

 

売上はショートするが、営業利益、最終利益は超過達成。

営業利益27,974、最終利益18,976をパラメタとして経営指標を再算出すると。

各指標
ROE 自己資本利益率 12.15%
ROA 総資本利益率 5.84%
PER 株価収益率 12.27
ROIC 投下資本利益率 8.73%
EBITDA 減価償却前営業利益 39,590
FCF Free cash Flow 24,656
配当性向 29.99%

 

最終利益がポジティヴなので、ROE,ROAも良くなる。ROE12.15%はなかなか。

グレアム指数は18.3倍と、結構割安。

営業利益ポジティヴで、ROICも良化。

EV/EBITDAは4.7倍となかなかの割安銘柄とは言える。

配当性向は30%を切る。

 

まとめ

スコアだけ見ると、そこまで悪くない。むしろ買いと言ってもいい銘柄ではある。

しかし、私は上記した通り、この会社が嫌いなので絶対買わないと思う。

なんだか美人タレントをCMに起用して、企業好感度アップを図っているが、部屋の粗悪さは隠しきれない。

この好決算にしても、部屋を粗悪にして、原価を安くあげて、利用者には高い家賃を負担させている結果。

家具を用意したり、敷金礼金などの初期費用がないことから特に法人向けサーヴィスとして、羽振りも良い。

しかし私はそもそも、この敷金や礼金や更新料など、不動産オーナーを優遇している商慣習自体がおかしいと思っている。

インターネットなどの活用によって、既存の大家はディスラプトされるべきだと常日頃から考えているのです。

なぜ不動産オーナーだけ、家賃の前払いとか、敷金、礼金、更新料といったように手厚く保護されているのか、とても理解に苦しみます。

こういう商慣習などをディスラプトしていけば、この会社の競争優位はなくなり、会社の存在意義もなくなるでしょう。

まずは何よりも、上記したような、不動産オーナーを優遇する現状を変える。

今の旧態依然とした不動産システムを抜本改革することが日本経済立て直しにおいて、かなり重要な要素となりうる、と考えています。

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